Imputación del riesgo de cierre temporal de locales comerciales por normas imperativas durante el estado de alarma

Attribution of the risk of temporary closure of business premises due to mandatory rules enacted during the «alarm state

Resumen

El cierre de locales de negocio arrendados, en los que se realizaban actividades no esenciales durante el periodo de tiempo de vigencia de las normas dictadas para evitar la propagación del virus SARS-Covid-19, planteó, desde el primer momento, la necesidad de dar respuesta a la imputación del riesgo derivado de la imposibilidad temporal de realizar la actividad para la que el local fue arrendado (al arrendador, aun cuando no le resulte imputable la imposibilidad de realizar la actividad; o al arrendatario que mantiene la posesión inmediata del local, aun cuando temporalmente pueda no obtener la utilidad esperada). La LAU no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma y el RDLey 15/2020, de 25 de abril, constituye un argumento normativo que ampara la exigibilidad íntegra de la renta de los locales de negocio durante el estado de alarma. La disputa doctrinal ha transcendido a los pronunciamientos jurisprudenciales, algunos de los cuales optan por considerar de aplicación la cláusula «rebus sic stantibus» que conlleva la reducción temporal de la renta; frente a otros que consideran que se trata de un riesgo empresarial que debe asumir el arrendatario. En Francia, tres arrêts de la Cour de cassation de 30 de junio de 2022 han resuelto la cuestión suscitada a favor de los propietarios / arrendadores, argumentando que la prohibición de recibir al público en los locales comerciales, de carácter general y temporal, no entraña la pérdida del local arrendado por parte del arrendatario; no constituye una inejecución o incumplimiento de la obligación de entrega y tampoco puede ser invocada como constitutiva de un supuesto de fuerza mayor que impida al arrendatario el cumplimiento de su obligación de pago de la renta. En Alemania, la sentencia del BGH de 12 de enero de 2022 ha declarado que el arrendatario que inste la reducción o la supresión de la renta debe probar las pérdidas efectivamente sufridas y que éstas hacen imposible el pago de la renta debida.